Hiện nay với cơn sốt đất đang lan rộng khắp nơi tại TP HCM là nỗi lo âu của các nhà đầu tư mua với giá treo ảo.
Buổi tọa đàm về đầu tư bất động sản Sài Gòn với cái nhìn của người ở trong cuộc, Nguyễn Tấn Phong một chuyên gia bên lĩnh vực nhà phố đã nhận được nhiều câu hỏi về vấn đề định giá nhà đất như thế nào đối với thị trường như hiện tại giá đất sốt ảo tăng cao.
Thời gian qua giá đất tăng nóng tại TP HCM liệu trong vài năm tới còn thích hợp để đầu tư không?
Ông Phong đã cho rằng người đầu tư đã thẩm định giá đất còn hạn chế dẫn đến vấn đề mua bị hớ hay không có một cơ sở nào để thương lượng giá cho hợp lý hơn trong khi đó bên bán thì hét giá cao ngất ngưởng trên trời.
Kèm theo đó là cơn sốt ảo tại TP HCM là nỗi lo ngại cho các nhà đầu tư mua đất phải treo giá ảo.
Chính những lý do trên ông Phong đã đưa ra một số bí quyết để định giá đất để cho các nhà đầu tư an tâm mua giá không phải bị hớ.
Chúng ta sẽ lấy giá đất Nhà nước quy định rồi nhân 4
Đây là cách nhanh nhất để chúng ta định giá, lấy bảng giá đất của TBND thành phố ra định giá.
Thông thường sẽ rơi vào khoảng trên dưới 4 lần đối với giá đất cung đường mặt tiền so với giá Nhà Nước.
Cách làm này dựa theo ước tính nguyên tắc giá thị trường hiện nay sẽ cao hơn 3 – 4 lần so với giá được quy định tại bảng giá đất TP HCM ( Ban hành vào năm 2015 sẽ điều chỉnh 5 năm 1 lần)
Con số từ 3,8 – 4,5 được ông tính là có 80% chấp nhận đi đến giao dịch với trong khoảng trên.
Ví dụ: ở đường Cô Giang , Phú Nhuận, TP HCM giá Nhà Nước quy định năm 2015 19,5 triệu đồng /m2 cho hết tuyết đường. Chúng ta lấy giá này nhân với khoảng 3,8 – 4,5 sẽ ra giá tiệm cận ở mức tương đối đối với thị trượng giá cả hiện nay ( 2017). Giả sử nếu giá đất ở đó chào bán gấp 10 lần so với giá Nhà Nước thì các nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn câu hỏi và cân nhắc.
Trên thực tế cơn sốt ảo tại TP HCM đang khiến cho nhiều tuyến đường có giá đất gấp 10 – 16 lần so với giá quy định của Nhà Nước là không thể chấp nhập được. Nếu tại khu vực đó có sự phát triển gia tăng cơ sở hạ tầng tiện ích có một điểm nhấn gì đó thì thông thường sẽ tăng từ 6 -8 lần so với bảng giá Nhà Nước.
Đem giá cho thuê làm mốc và so sánh giá tương đồng.
Tại khu vực giá cho thuê đang ổn định với lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng nhà đầu tư chỉ cần kiểm tra pháp lý rồi tiến hành mua ngay không cần đắn đo suy nghĩ.
Nếu còn chưa an tâm thì nhà đầu tư sẽ so sánh khu vực lân cận tương đồng hãy lựa chọn phân tích thêm yếu tố này kết hợp với yếu tố giá cho thuê ổn định.
Kinh nghiệm của môi giới sẽ giúp chúng ta định giá một cách chính xác.
Chúng ta có thể định giá thông qua đơn vị mô giới chuyên nghiệp , là thổ địa tại khu vực đó mô giới có thể đưa ra giá cùng kỳ hàng năm cho chúng ta một cách nhanh chóng chính xác và hiệu quả nhất.
Định giá thông qua ngân hàng
Thông thường định giá theo ngân hàng sẽ thấp hơn giá thực trạng 10% – 20%, phương pháp này có thể làm bạn mất cơ hội mua được vì ra quyết định chậm.
Ngoài ra có thể tham khảo mức định giá từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp trả phí hoặc miễn phí trên các cộng đồng mạng diễn đàn.
Hoặc chúng ta có thể đầu tư phân khúc căn hộ giá sẽ chính xác nhất, một số khu căn hộ tại mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh Quận 8 như căn hộ Dream Home Riverside giá chỉ với 1 tỷ căn 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh đầy đủ tiện ích hồ bơi, spa, công viên, gym… thanh toán 15% cộng với thu nhập bằng đồng lương hàng tháng dư ra vài triệu đồng.